Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Allt utan efnis

Höfundur
verba
Græningi
Póstar: 42
Skráði sig: Fim 05. Maí 2011 16:32
Reputation: 0
Staða: Ótengdur

Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf verba » Fös 08. Jún 2018 11:14

Landsbankinn

6,1% vextir fastir í 60 mánuði. 1% uppgreiðslugjald.

Live.is

6,15% vextir fastir í 36 mánuði. 0% uppgreiðslugjald.


20 milljóna lán svo ef þarf að endurfjármagna lánið hjá Landsbankanum þá er það kostnaður 200.000 krónur

0,05 lægri vextir og eru fastir lengur hjá Landsbankanum sem er líklega mikilvægari kostur?

Hvort er betri kostur?




linenoise
Vélbúnaðarníðingur
Póstar: 398
Skráði sig: Þri 12. Júl 2011 16:35
Reputation: 72
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf linenoise » Fös 08. Jún 2018 11:27

Ég skil ekki tilganginn með óverðtryggðum íbúðalánum með vöxtum sem má endurskoða á 3-5 ára fresti. Ef það kemur verðbólga þá breyta þeir bara vöxtunum til að kreista úr þér peningana sem þeir telja sig eiga inni hjá þér.



Skjámynd

dori
Besserwisser
Póstar: 3447
Skráði sig: Fim 12. Feb 2009 10:46
Reputation: 94
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf dori » Fös 08. Jún 2018 11:37

Random hlutir sem mér dettur í hug tengt þessu.

Kynntu þér hvernig vextirnir eru ákvarðaðir þegar þeir eru ekki fastir lengur. Live vextir eru ákvarðaðir á 3ja mánaða fresti með 1 prósentustigs hærri vöxtum en meðalávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa. Ég veit ekki hvernig það er hjá Landsbankanum en það er allavega ekki jafn augljóst.

0,05% munur á vöxtum á 20 milljón króna láni er 10 þúsund kall á ári. Alveg "einhver peningur" en það skiptir nú ekki máli í stóra samhenginu.

Ég myndi líklegast taka fasta vexti til lengri tíma, aðeins meiri vissa um hvað þú þarft að borga. Ég myndi líka taka jafnar afborganir ef það er möguleiki. Stilla lengdinni á láninu svo þannig að afborganirnar eru eins háar og þú ræður við en samt þannig að þú ættir að geta tekið höggið ef tekjurnar lækka aðeins.

(Edit: machinefart benti réttilega á að það er líklegast alltaf betra að fá jafnar greiðslur á óverðtryggðu láni. Smá samsláttur hjá mér)
Síðast breytt af dori á Mið 13. Jún 2018 10:34, breytt samtals 1 sinni.



Skjámynd

Halli25
/dev/null
Póstar: 1489
Skráði sig: Fim 13. Sep 2007 12:42
Reputation: 48
Staðsetning: Hveragerði
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Halli25 » Fös 08. Jún 2018 11:40

Fín siða sem listar upp öll húsnæðislán á markaðnum
https://herborg.is/
Síðast breytt af Halli25 á Fös 08. Jún 2018 14:29, breytt samtals 1 sinni.


Starfsmaður @ IOD

Skjámynd

Sallarólegur
Internetsérfræðingur
Póstar: 5143
Skráði sig: Mán 04. Apr 2005 11:01
Reputation: 221
Staðsetning: >>
Staða: Tengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Sallarólegur » Fös 08. Jún 2018 13:09

Enginn veit með vissu hvor valkosturinn er betri.

Þetta því miður eins og að spyrja hvort þú ættir að kaupa Lottó eða Víkingalottó.

Ég myndi persónulega bara fara í ódýrasta verðtryggða breytilegra vaxta lánið með 0% uppgreiðslugjaldi á www.herborg.is.

Frjálsi 2,43%
LSR 2,57%
Birta 2,64%
LÍVE 2,66%


BenQ XL2720 144Hz † ASRock Z270 Pro4 † i5-7600K † GTX 980Ti 6GB † G.Skill 16GB 16GB 2400Mhz † CX600 † Apex M500 MX Blue † Rival 300 † CM Silencio 352 † NF-S12A @ CM 212 Evo

Macbook Pro 15" † Touchbar 2016 † Space Gray † 256GB

FreeNAS † Plex & Transmission † P35 Neo2-FR † Intel Q6600 † 8GB DDR2 † 2TB HDD

EdgeRouter ERLite‑3 † 2x Unifi AP AC LITE † TP Link TL-SG105E 5-Port Gigabit


machinefart
Ofur-Nörd
Póstar: 261
Skráði sig: Þri 19. Ágú 2014 12:23
Reputation: 25
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf machinefart » Lau 09. Jún 2018 00:30

dori skrifaði:Random hlutir sem mér dettur í hug tengt þessu.

Kynntu þér hvernig vextirnir eru ákvarðaðir þegar þeir eru ekki fastir lengur. Live vextir eru ákvarðaðir á 3ja mánaða fresti með 1 prósentustigs hærri vöxtum en meðalávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa. Ég veit ekki hvernig það er hjá Landsbankanum en það er allavega ekki jafn augljóst.

0,05% munur á vöxtum á 20 milljón króna láni er 10 þúsund kall á ári. Alveg "einhver peningur" en það skiptir nú ekki máli í stóra samhenginu.

Ég myndi líklegast taka fasta vexti til lengri tíma, aðeins meiri vissa um hvað þú þarft að borga. Ég myndi líka taka jafnar afborganir ef það er möguleiki. Stilla lengdinni á láninu svo þannig að afborganirnar eru eins háar og þú ræður við en samt þannig að þú ættir að geta tekið höggið ef tekjurnar lækka aðeins.


Af hverju ekki jafnar greiðslur með sömu forsendum? Þeas með lengd stillta þannig að þú borgir eins mikið og þú ræður við?

Dæmi 20.000.000 lán í arion banka reiknivél. Segjum að ég ráði við 200.000 á mánuði,
tek jafnar greiðslur: lánstími verður 12 ár, heildar vextir eru 8.628.894
tek jafnar afborganir: lánstími verður 18 ár, heildar vextir eru 11.482.908

Þess má einnig geta að fyrsta greiðslan er nákvæmlega eins skipt, ég borga sömu 105.833 í vexti á fyrsta ári og af því ég stillti lánstímann þannig að það væri sama greiðslubyrði, þá greiði ég sama rúma 90 kallinn af höfuðstól. Eini munurinn er að ef ég er með jafngreiðslulán, þá lækkar ekki greiðslubyrðin með tímanum heldur fer ég að spíta alltaf meira og meira inn á höfuðstólinn.

Af hverju vil ég slaka á þegar tímanum líður? Ég lít á það þannig að það sé frekar líklegra en ólíklegra að ég ráði við greiðslubyrðina eftir því sem tímanum líður. Að sjálfsögðu get ég séð sjálfur um að greiða á lánið - en ég get líka freystast til að fara til útlanda...

Þetta er ráðlagning sem ég sé aftur og aftur og ég hef alveg séð kúrvuna með jafngreiðslulán sem er verðtryggt, og ég veit að það er líka óhagstæðara að taka jafngreiðslulán til 18 ára heldur en jafnar afborganir. En af hverju ekki að bera þetta saman með sömu greiðslubyrði í byrjun. Ég sé ekki hvernig jafngreiðslunar koma verr úr í þeim samanburði. Ég er hinsvegar endilega til í að heyra það!

Mig grunar samt að sá bankamaður sem náði að selja öllum jöfnu afborganirnar sé búinn að þjóna bönkunum ansi vel, því ég tók eftir þessu hjá mér persónulega með mitt lán sem var jafnar afborganir og ég var líka mjög duglegur að borga inn á að nokkrum árum eftir að ég tók það var greiðslubyrðin orðin bara eitthvað grín og ég kominn með þessar glæsilegu ráðstöfunartekjur sem ég leyfði mér svo allan andskotan að gera við í staðinn fyrir að þurfa að vera aðeins aðhaldssamari með lánið :)

Edit: PS til að svara spurningunni þá myndi ég persónulega alltaf taka 0% lánið, það borgar sig instant ef þú þarft að endurfjármagna einvhertíman, jafnframt hef ég verið að greiða meira en þessa milljón inn á lánið mitt. Mér finnst þetta líka góður punktur með að live eru með skýrari skilgreiningu á því hvernig þeir reikna vextina og það getur skipt máli ef / þegar hagkerfið fer að sveiflast í hina áttina.



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3198
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 244
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Lau 09. Jún 2018 05:00

Sallarólegur skrifaði:Enginn veit með vissu hvor valkosturinn er betri.

Þetta því miður eins og að spyrja hvort þú ættir að kaupa Lottó eða Víkingalottó.

Ég myndi persónulega bara fara í ódýrasta verðtryggða breytilegra vaxta lánið með 0% uppgreiðslugjaldi á http://www.herborg.is.

Frjálsi 2,43%
LSR 2,57%
Birta 2,64%
LÍVE 2,66%

Hver er ástæðan fyrir því að þú tækir verðtryggt fram yfir óverðtryggt ?

Já og afhverju breytilega vexti ?


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


vgud
Nýliði
Póstar: 13
Skráði sig: Fim 02. Des 2010 17:27
Reputation: 0
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf vgud » Lau 09. Jún 2018 09:42

linenoise skrifaði:Ég skil ekki tilganginn með óverðtryggðum íbúðalánum með vöxtum sem má endurskoða á 3-5 ára fresti. Ef það kemur verðbólga þá breyta þeir bara vöxtunum til að kreista úr þér peningana sem þeir telja sig eiga inni hjá þér.


Skil ekki þessa hugsun. Það getur mjög mikið gerst á 3-5 árum! Það getur komið hrikaleg verðbólga sem fastvaxta óverðtryggðu lánin myndu alveg sleppa við. Þegar vextirnir verða svo endurákvarðaðir þá meturðu stöðuna bara aftur, þá gætu horfur verið aðrar og hægt að svissa yfir í td verðtryggt ef mesta verðbólguskotið er búið.

Óverðtryggt lán er snilld! Já það er búið að vera óhagstæðara undanfarin ár en það er miklu minni áhætta! Næstu 3-5 árin veistu nákvæmlega hvað þú þarft að borga og lánsfjárhæðin lækkar bara.

Ég ráðlegg fólki að taka óverðtryggt, fasta vexti og ekkert uppgreiðslugjald til 40 ára. Sumir vilja styttri lán en það er meiri sveigjanleiki í að taka langt lán og borga það bara hraðar upp, þá alveg borga 40 ára lán upp á 25 árum.
Ég borga 3x meira en ég þarf á mánuði en það er helvíti gott ef það kemur eitthvað uppá eða ef maður þarf td að fara í mjög dýrar framkvæmdir á húsinu að geta tímabundið lækkað greiðslurnar.



Skjámynd

Sallarólegur
Internetsérfræðingur
Póstar: 5143
Skráði sig: Mán 04. Apr 2005 11:01
Reputation: 221
Staðsetning: >>
Staða: Tengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Sallarólegur » Lau 09. Jún 2018 09:56

urban skrifaði:
Sallarólegur skrifaði:Enginn veit með vissu hvor valkosturinn er betri.

Þetta því miður eins og að spyrja hvort þú ættir að kaupa Lottó eða Víkingalottó.

Ég myndi persónulega bara fara í ódýrasta verðtryggða breytilegra vaxta lánið með 0% uppgreiðslugjaldi á http://www.herborg.is.

Frjálsi 2,43%
LSR 2,57%
Birta 2,64%
LÍVE 2,66%

Hver er ástæðan fyrir því að þú tækir verðtryggt fram yfir óverðtryggt ?

Já og afhverju breytilega vexti ?


Ég er að pæla í fyrstu íbúð og hef í rauninni ekki forsendur til að áætla hvort verðbólga verði há eða lág á næstu 3-5 árum, svo ég gef mér bara 50/50 líkur, til einföldunar.

Þá er í raun bara allt eins gott að velja bara lægstu mögulega vexti, þar sem fastir vextir eru í raun bara eins og gamble og þú veðjar á að verðbólgan sé að fara að hækka.

Laun á Íslandi hækka svo að öllum líkindum umfram verðbólgu ef þetta verður eins og verið hefur, og fyrst maður er að vinna við upplýsingatækni er jafnvel líklegt að launin í þeim bransa hækki langt umfram verðbólgu.

Ef ég myndi vilja hækka afborganir, eins og fólk er að gera með því að fá sér óverðtryggt, til þess að greiða niður hofuðstólinn hraðar - þá myndi ég frekar velja mér styttra lán frekar en að fara í óverðtryggt.

Þetta er bara eitthvað sem fólk verður að meta sjálft, og ef fólk er til dæmis með öruggar háar tekjur þá getur óverðtryggt litið vel út fyrir sumum.

lánstími.PNG
lánstími.PNG (70.05 KiB) Skoðað 1296 sinnum


BenQ XL2720 144Hz † ASRock Z270 Pro4 † i5-7600K † GTX 980Ti 6GB † G.Skill 16GB 16GB 2400Mhz † CX600 † Apex M500 MX Blue † Rival 300 † CM Silencio 352 † NF-S12A @ CM 212 Evo

Macbook Pro 15" † Touchbar 2016 † Space Gray † 256GB

FreeNAS † Plex & Transmission † P35 Neo2-FR † Intel Q6600 † 8GB DDR2 † 2TB HDD

EdgeRouter ERLite‑3 † 2x Unifi AP AC LITE † TP Link TL-SG105E 5-Port Gigabit

Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3198
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 244
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Lau 09. Jún 2018 11:11

2% verðbólga næstu 14 árin er samt ekkert nema óskhyggja að mínu mati.
Meðaltal síðustu 10 ár er 5% og ég myndi reikna með lágmark því.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


machinefart
Ofur-Nörd
Póstar: 261
Skráði sig: Þri 19. Ágú 2014 12:23
Reputation: 25
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf machinefart » Lau 09. Jún 2018 13:31

Sallarólegur skrifaði:
urban skrifaði:
Sallarólegur skrifaði:Enginn veit með vissu hvor valkosturinn er betri.

Þetta því miður eins og að spyrja hvort þú ættir að kaupa Lottó eða Víkingalottó.

Ég myndi persónulega bara fara í ódýrasta verðtryggða breytilegra vaxta lánið með 0% uppgreiðslugjaldi á http://www.herborg.is.

Frjálsi 2,43%
LSR 2,57%
Birta 2,64%
LÍVE 2,66%

Hver er ástæðan fyrir því að þú tækir verðtryggt fram yfir óverðtryggt ?

Já og afhverju breytilega vexti ?


Ég er að pæla í fyrstu íbúð og hef í rauninni ekki forsendur til að áætla hvort verðbólga verði há eða lág á næstu 3-5 árum, svo ég gef mér bara 50/50 líkur, til einföldunar.

Þá er í raun bara allt eins gott að velja bara lægstu mögulega vexti, þar sem fastir vextir eru í raun bara eins og gamble og þú veðjar á að verðbólgan sé að fara að hækka.

Laun á Íslandi hækka svo að öllum líkindum umfram verðbólgu ef þetta verður eins og verið hefur, og fyrst maður er að vinna við upplýsingatækni er jafnvel líklegt að launin í þeim bransa hækki langt umfram verðbólgu.

Ef ég myndi vilja hækka afborganir, eins og fólk er að gera með því að fá sér óverðtryggt, til þess að greiða niður hofuðstólinn hraðar - þá myndi ég frekar velja mér styttra lán frekar en að fara í óverðtryggt.

Þetta er bara eitthvað sem fólk verður að meta sjálft, og ef fólk er til dæmis með öruggar háar tekjur þá getur óverðtryggt litið vel út fyrir sumum.

lánstími.PNG


Góðir punktar. Hafðu samt tvennt í huga með þennan samanburð, nr 1: greiðsluhögun þessara lána er ekki eins og því ekki alveg sambærilegt. Verðtryggða lánið er með hækkandi greiðslubyrði yfir lánstímann, (á að hækka með verðbólgu en samt). Þú gætir með verðtryggðu láni greitt þennan hækkaða pening aukalega á höfuðstólinn sem minnkar muninn á lánunum. Nr 2 sem þér hefur verið bent á nú þegar þá er þetta mjög bjartsýn áætlun á verðbólgu, gefðu þér 4-5% og óverðtryggða er byrjað að koma betur út (hvað þá ef þú færir að greiða inn á það það sem þú værir að greiða aukalega í verðtryggða lánið).

Það er ekkert eitt rétt í þessu, á endanum er þetta einskonar "veðmál" og maður gerir bara það sem manni líður best með. Persónulega líður mér betur með að vera með óverðtryggt, því það er aðeins skilgreindara hvað gerist ef ég "tapa veðmálinu" (i.e. verðbólga fer ekki yfir x - ég tapa einhverju aðeins, ekki stór skaði). Samt alveg góðir punktar að þegar maður er kominn út fyrir tímabil föstu vaxtanna og eitthvað virkilega slæmt gerist, þá er ekkert víst að maður sé svo mikið betur settur í óverðtryggðu.

Kannski eitt enn með að bera saman vextina eins og þú nefnir, það er pínulítið erfitt að bera saman vexti, á óverðtryggðu og verðtryggðu, það er meira en verðbólga+vextir vs vextir bara því verðbólgu hækkunin kemur ekki fram í auknum vöxtum heldur fer inn á höfuðstólinn, þannig að mánuðinn eftir borgar þú svo vextina af verðbólguhækkun síðasta mánaðar.



Skjámynd

Sallarólegur
Internetsérfræðingur
Póstar: 5143
Skráði sig: Mán 04. Apr 2005 11:01
Reputation: 221
Staðsetning: >>
Staða: Tengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Sallarólegur » Lau 09. Jún 2018 14:28

Ég held að pointið í minni pælingu sé aðallega að hvort sem maður tekur verðtryggt eða óverðtryggt þá er það alltaf 10x betra en að leigja einhverja holu á 250.000 á mánuði.

Ef maður hefur tekjur sem ráða við óverðtryggt, endilega. Ef ekki, þá bara það lán sem eru með lægri greiðslur í byrjun.

Svona ákvarðanir eru alltaf gamble, svartsýnir taka þá óverðtryggt og bjartsýnir verðtryggt.

Það þarf gríðarlegt innsæi til að fara að áætla verðbólgu til framtíðar svo svoleiðis umræða er yfirleitt frekar grunnhygginn fyrir minn smekk.


BenQ XL2720 144Hz † ASRock Z270 Pro4 † i5-7600K † GTX 980Ti 6GB † G.Skill 16GB 16GB 2400Mhz † CX600 † Apex M500 MX Blue † Rival 300 † CM Silencio 352 † NF-S12A @ CM 212 Evo

Macbook Pro 15" † Touchbar 2016 † Space Gray † 256GB

FreeNAS † Plex & Transmission † P35 Neo2-FR † Intel Q6600 † 8GB DDR2 † 2TB HDD

EdgeRouter ERLite‑3 † 2x Unifi AP AC LITE † TP Link TL-SG105E 5-Port Gigabit

Skjámynd

Hjaltiatla
Vaktin er ávanabindandi
Póstar: 1646
Skráði sig: Mið 07. Okt 2009 20:54
Reputation: 145
Staðsetning: ::1
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Hjaltiatla » Lau 09. Jún 2018 14:52

Persónulega fannst mér blandaða leiðin heilla mig mest í mínum fyrstu íbúðakaupum (fæ afhent í þessum mánuði)

60% af láninu Óverðtryggt í 40 ár með 6.1% vöxtum
og
40% af láninu verðtryggt í 40 ár með 4.43% vöxtum

Fyrst það eru bara uppgreiðslugjöld á föstum vöxtum og flest lán eru bara með fasta vexti 3-5 ár þá geturðu alltaf endurfjármagnað þegar þessi 3-5 ár klárast.

Uppgreiðslugjald má ekki vera hærra en 1% af upphæðinni sem greidd er skv. neytendastofu,
https://www.neytendastofa.is/neytendur/ ... i-lantaka/

Hjá flestum lífeyrissjóðum er ekkert uppgreiðslugjald en þeir lána yfirleitt 70% eða minna (Hugsanlega skoða ég þá þegar / ef ég þarf að endurfjármagna)


Laptop:Dell Insprion 17 (5759), Intel Core i5 Skylake , 480 gb ssd , 16 gb ram

Hearing a person saying ooops working on a server - Never a good sign

Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3198
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 244
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Lau 09. Jún 2018 17:18

Sallarólegur skrifaði:
Það þarf gríðarlegt innsæi til að fara að áætla verðbólgu til framtíðar svo svoleiðis umræða er yfirleitt frekar grunnhygginn fyrir minn smekk.


Ég er alveg sammála því að það að áætla verðbólgu til framtíðar sé mjög erfitt og í raun algerlega vonlaust.

Þess vegna myndi ég miða við meðaltal hennar jafn langt aftur í tíman og lánið á að vera fram í tímann.
Það þarf jú ekki nema eitt slæmt verðbólgu skot til að fokka verðtryggða láninu algerlega upp, en þá er svo sem líklegt að vextir á því óverðtryggða myndu hækka, en það leggt þó ekki á höfuðstólinn á láninu.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


halldorjonz
vélbúnaðarpervert
Póstar: 953
Skráði sig: Þri 11. Des 2007 21:23
Reputation: 6
Staðsetning: Heima
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf halldorjonz » Lau 09. Jún 2018 19:48

Verðtryggt lán hefur aldrei verið gott, þetta hefur verið sagt í tugi ára samt læra menn aldrei og halda áfram að taka þetta því íslendingar horfa ekki til lengri tíma.. veisla fyrir lánsveitendur


Fractal R4 | Gigabyte GA-Z68A | 2500k @ Hyper 612S | 16GB | ATi 290 R | 120GB SSD | Corsair HX 850w
Jaðarbúnaður: Benq 27" | Logitech G15 | Logitech Z-5500 | SteelSeries IKARI | Audio-Technica ATH-M50X


isr
Vélbúnaðarníðingur
Póstar: 333
Skráði sig: Sun 18. Apr 2004 12:31
Reputation: 2
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf isr » Lau 09. Jún 2018 20:30

Ég var með verðtryggt lán á mínu húsi, lán uppá 10 mill, á níu árum fór það í 17 mill, þá skipti ég yfir í óverðtryggt, hærra greiðslubyrgði en það greiðist niður. Málið er með verðtryggð lán er að verðbæturnar leggjast aftan á lánið og verða síðustu árin mjög þung í greiðslu, sést best í reiknivélunum, niðurgreiðslutöflu.




Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 665
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 22
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Lau 09. Jún 2018 21:48

isr skrifaði:Ég var með verðtryggt lán á mínu húsi, lán uppá 10 mill, á níu árum fór það í 17 mill, þá skipti ég yfir í óverðtryggt, hærra greiðslubyrgði en það greiðist niður. Málið er með verðtryggð lán er að verðbæturnar leggjast aftan á lánið og verða síðustu árin mjög þung í greiðslu, sést best í reiknivélunum, niðurgreiðslutöflu.


Það að lánið sé verðtryggt eða óverðtryggt segir ekki til um hvort lánið lækki eða ekki i sjálfu sér. Það er einfaldlega sú upphæð sem þú borgar i hverjum mánuði og að sú upphæð se hærri en vextirnir

Vissulega er oft lægri afborgun af verðtryggðum lánum, en það er enginn að stoppa neinn að borga umfram með verðtryggðum lánum,eða bara taka styttri lánstíma og stilla að afborgun sé svipuð

Þú færð yfirleitt lægri vexti með verðtryggingu, hvernig er það ekki betra?
Ef það kemur verðbólgu skot þa hækka lika vextir a óverðtryggðum, munurinn er bara sa að þa borgaru alla vextina strax i stað að þeir leggist ofan a höfuðstól

Þú getur alltaf þa greitt aukalega með verðtryggða láninu til að passa að ekkert bætist a hofuðstolinn ef menn vilja



Skjámynd

g0tlife
</Snillingur>
Póstar: 1019
Skráði sig: Mán 05. Nóv 2007 15:57
Reputation: 76
Staðsetning: Sit í fanginu hans Guðjóns
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf g0tlife » Lau 09. Jún 2018 21:56

linenoise skrifaði:Ég skil ekki tilganginn með óverðtryggðum íbúðalánum með vöxtum sem má endurskoða á 3-5 ára fresti. Ef það kemur verðbólga þá breyta þeir bara vöxtunum til að kreista úr þér peningana sem þeir telja sig eiga inni hjá þér.



Bankinn hringir svo í þig (skeði hjá mér, Arion) og buðu mér að endurskoða aðrar leiðir, borga niður, fara í annann banka eða halda áfram.

Sem gerir það að verkum að núna er ég búinn að hafa lán í 6 ár á sömu vöxtum. Lánið byrjaði í 18.000.000 og er núna komið í 11.000.000. Ég gæti verið að greiða hærra á mánuði því mánaðargreiðslan hefur lækkað töluvert en þarf þess ekki. Kannski ég taki rispu á það næsta ár.

Mæli bara með þessu


i7-4790K 4.4 GHz // 16 GB 2400MHz // Nvidia GTX 1080 // 2x Samsung PRO 500 GB // HDD 7 TB // ASRock Z97 Extreme6 // CM Silent Pro M 850W // Asus 4k ''28''

My CPU's Hot But My Core Runs Cold

Skjámynd

Revenant
Geek
Póstar: 834
Skráði sig: Fim 24. Jún 2004 12:36
Reputation: 43
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Revenant » Lau 09. Jún 2018 22:08

Ég held að það sé gott að gera ráð fyrir að mánaðargreiðslan geti hækkað um 30% útaf óvæntum ytri aðstæðum (verðbólguskot, miklar gengisbreytingar eða annað hrun) og stilla lánstíman eftir því.

Annars þá kostar endurfjármögnun í kringum 50þúsund (plús mínus þúsundkallar) og ef kjör batna seinna þá er alltaf gott að hafa lán án uppgreiðslugjalds. Ef þú tekur verðtryggt lán á breytilegum vöxtum þá leyfa sumir lífeyrissjóðir að skipta yfir í fasta vexti á lánstímanum án þess að þurfa að taka nýtt lán.

Síðan má líka benda á að það er nánast útilokað að fastir verðtryggðir vextir fari undir 3,5% útaf ávöxtunarkröfu lífeyrissjóða.


i7-2600K 3.4GHz @ 4.7GHz (103 MHz x 46) 1.416 V | ASUS P8P67 Pro | ASUS GeForce GTX1070 | Mushkin Blackline 8 GB CL9 1600MHz | Antec TruePower 750W | HAF X

Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3198
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 244
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Lau 09. Jún 2018 23:05

Cascade skrifaði:Vissulega er oft lægri afborgun af verðtryggðum lánum, en það er enginn að stoppa neinn að borga umfram með verðtryggðum lánum,eða bara taka styttri lánstíma og stilla að afborgun sé svipuð


Það er líka hægt að borga inná þessi óverðtryggðu....

Cascade skrifaði:Þú færð yfirleitt lægri vexti með verðtryggingu, hvernig er það ekki betra?


Nú ef að vextir+verðbólga er hærra en óverðtryggðir vextir þá er það alveg klárlega ekki betra, sérstaklega ekki þar sem að verðtryggingin bætist á höfðustólinn, hærri vextir krefjast þess "bara" að þú borgir meira per mánuð, ekki milljónir meira á heildar lánstímanum.
Cascade skrifaði:Ef það kemur verðbólgu skot þa hækka lika vextir a óverðtryggðum, munurinn er bara sa að þa borgaru alla vextina strax i stað að þeir leggist ofan a höfuðstól

Vissulega hækka vextirnir líka á óverðtryggðu, en 20% verðbólgu skot í skamman tíma hækkar höfuðstólinn á láninu þínu alveg óhemju og það út lánstímann (fór í 18.6% fyrir tæpum 10 árum)
Hækkun á vöxtum í skamman tíma gerir það ekki, þeir geta lækkað aftur.
Cascade skrifaði:Þú getur alltaf þa greitt aukalega með verðtryggða láninu til að passa að ekkert bætist a hofuðstolinn ef menn vilja

Alveg einsog þú getur alltaf borgað aukalega inná óverðtryggða lánið.

Munurinn er bara hvort að lánið hækki úr 10 millum í 17 á 9 árum einsog hjá isr eða lækki úr 18 millum í 11 millur á 6 árum einsog hjá g0tlife.

Persónulega myndi ég alltaf sætta mig við hærri vexti og hafa lánið óverðtryggt(lengja það þá frekar), hugsanlega taka blöndu uppá 60%+ af óverðtryggðu og restina verðtryggt.
Reynslan af verðtryggingu í gegnum söguna er einfaldlega að lánin hækka til helvítis á lánstímanum.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


isr
Vélbúnaðarníðingur
Póstar: 333
Skráði sig: Sun 18. Apr 2004 12:31
Reputation: 2
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf isr » Lau 09. Jún 2018 23:11

Cascade skrifaði:
isr skrifaði:Ég var með verðtryggt lán á mínu húsi, lán uppá 10 mill, á níu árum fór það í 17 mill, þá skipti ég yfir í óverðtryggt, hærra greiðslubyrgði en það greiðist niður. Málið er með verðtryggð lán er að verðbæturnar leggjast aftan á lánið og verða síðustu árin mjög þung í greiðslu, sést best í reiknivélunum, niðurgreiðslutöflu.


Það að lánið sé verðtryggt eða óverðtryggt segir ekki til um hvort lánið lækki eða ekki i sjálfu sér. Það er einfaldlega sú upphæð sem þú borgar i hverjum mánuði og að sú upphæð se hærri en vextirnir

Vissulega er oft lægri afborgun af verðtryggðum lánum, en það er enginn að stoppa neinn að borga umfram með verðtryggðum lánum,eða bara taka styttri lánstíma og stilla að afborgun sé svipuð

Þú færð yfirleitt lægri vexti með verðtryggingu, hvernig er það ekki betra?
Ef það kemur verðbólgu skot þa hækka lika vextir a óverðtryggðum, munurinn er bara sa að þa borgaru alla vextina strax i stað að þeir leggist ofan a höfuðstól

Þú getur alltaf þa greitt aukalega með verðtryggða láninu til að passa að ekkert bætist a hofuðstolinn ef menn vilja


Það má togast um þetta á marga vegu og hver og einn verður bara að taka afstöðu sjálfur. En ég hef verið með lán á tveimur eignum síðan 1995, og aldrei séð lánin annað en hækka. En það var ekkert annað í boði en verðtryggt lán þar til fyrir nokkrum árum. Skiljanlega taka menn frekar verðtryggt, sérstaklega á höfuðborgasvæðinu þar sem eignir eru dýrar og þurfa há lán þar sem getur munað töluverðu á greiðslubyrgði.




Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 665
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 22
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Lau 09. Jún 2018 23:41

Alveg hægt að rífast um þetta endalaust, en þetta var allavega mín skoðun.

En smá dæmi:
Ef þú ert með 20milljón kr. lán og þú fáir 21% vexti (verðbólga 18% + 3% sem þeir bæta á til að græða á þessu)
Þá eru á ári 4.2 milljón króna vextir.

Þar sem þetta er óverðtryggt lán og þú borgar alla vextina strax, þá eru vextirnir í hverjum mánuði orðnir að 350.000 kr. Segjum að þú sért að greiða niður 50þús af höfuðstólnum í mánuði, þá eru afborganir orðnar 400þús, sem þú þarft að greiða í hverjum mánuði. Það eru alls ekki allir sem ráða við þannig skot á afborganir.

Í venjulega 5.5% vaxta kjöri þá væri þetta um 90þús vextir + 50þús afborgun af höfuðstól eða 140þús á mánuði. Svo í þessu tilviki þá er afborgunin að hækka um 260þús. Og í þessu ástandi þá eru ekkert allir öryggir með sína vinnu.

Með verðtryggða lánið, þá hækka afborganir lítið, en þessi afgangur leggst bara á höfuðstólin. Allavega aðeins tryggara að þú getir borgað af láninu.
Svo ef þú ert svo ótrúlega vel settur að geta borgað upp þetta verðbólguskot, þá geturu valið að greiða 3x meira á mánuði svo lánið hækki ekki

Þetta er allt nokkuð grófreiknað, en alveg nógu nákvæmt til að lýsa þessu



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3198
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 244
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Lau 09. Jún 2018 23:47

Cascade skrifaði:Alveg hægt að rífast um þetta endalaust, en þetta var allavega mín skoðun.

En smá dæmi:
Ef þú ert með 20milljón kr. lán og þú fáir 21% vexti (verðbólga 18% + 3% sem þeir bæta á til að græða á þessu)
Þá eru á ári 4.2 milljón króna vextir.

Þar sem þetta er óverðtryggt lán og þú borgar alla vextina strax, þá eru vextirnir í hverjum mánuði orðnir að 350.000 kr. Segjum að þú sért að greiða niður 50þús af höfuðstólnum í mánuði, þá eru afborganir orðnar 400þús, sem þú þarft að greiða í hverjum mánuði. Það eru alls ekki allir sem ráða við þannig skot á afborganir.

Í venjulega 5.5% vaxta kjöri þá væri þetta um 90þús vextir + 50þús afborgun af höfuðstól eða 140þús á mánuði. Svo í þessu tilviki þá er afborgunin að hækka um 260þús. Og í þessu ástandi þá eru ekkert allir öryggir með sína vinnu.

Með verðtryggða lánið, þá hækka afborganir lítið, en þessi afgangur leggst bara á höfuðstólin. Allavega aðeins tryggara að þú getir borgað af láninu.
Svo ef þú ert svo ótrúlega vel settur að geta borgað upp þetta verðbólguskot, þá geturu valið að greiða 3x meira á mánuði svo lánið hækki ekki

Þetta er allt nokkuð grófreiknað, en alveg nógu nákvæmt til að lýsa þessu


Já þetta er allt gott og blessað, ég skil alveg útreikninginn sem að þú ert að koma frá þér.

En málið er að með óverðtryggðalánið geturu tekið með föstum vöxtum til allavega 5 ára jafnvel út lánstímann.

Með verðtryggða lánið í 18% verðbólgu ertu að bæta helvíti mikið á lánið, þú ert semsagt að bjarga þér hugsanlega þegar að það kemur, en það er ekki einsog þessi 18% verðbólga bara hverfi, þetta bætist allt á lánið hjá þér og gerir árin seinna bara ennþá erfiðari.

Það er einhver ástæða fyrir því að fólk hefur viljað losna við verðtrygginguna.

Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

rapport
Kóngur
Póstar: 5166
Skráði sig: Mán 27. Apr 2009 13:07
Reputation: 302
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf rapport » Sun 10. Jún 2018 00:25

Húsnæði er eign sem úreldist ekki.

Það er engin skynsemi að leigja eign einhvers annars sem hefur aðgang að sömu lánum og þú og greiða honum hagnað fyrir það.

Ef ég mundi kaupa tölvu á 80þ. og leigja hana á 10þ. á mánuði í eitt ár, væri það sanngjarnt?

Mundi ég samt nokkurntímann leigja hana á minna?

Nei, líklega ekki því að "áhættan" er öll mín, ef tölvan skemmist, ef þú borgar ekki, hún úreldist o.s.frv.

Fólk verður að taka þessa áhættu sjálft, að kaupa íbúð til að eiga séns á að fá ódýrara húsnæði.


Það er viðbjóðslega ósanngjarnt, en það væri líka ósanngjarnt ef leigusalar tæku alla áhættuna á sig og fengu ekkert fyrir það.


Það eina sem getur lagað þetta ástand eru stjórnvöld (ríkið) með skilvirkari regluverki um byggingu húsa, um leigumarkað og um fjármögnun íbúahúsnæðis.




Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 665
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 22
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Sun 10. Jún 2018 00:51

urban skrifaði:

Já þetta er allt gott og blessað, ég skil alveg útreikninginn sem að þú ert að koma frá þér.

En málið er að með óverðtryggðalánið geturu tekið með föstum vöxtum til allavega 5 ára jafnvel út lánstímann.

Með verðtryggða lánið í 18% verðbólgu ertu að bæta helvíti mikið á lánið, þú ert semsagt að bjarga þér hugsanlega þegar að það kemur, en það er ekki einsog þessi 18% verðbólga bara hverfi, þetta bætist allt á lánið hjá þér og gerir árin seinna bara ennþá erfiðari.

Það er einhver ástæða fyrir því að fólk hefur viljað losna við verðtrygginguna.

Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.



Segujum að munur á afborgun á verðtryggðu og óverðtryggðu sé 100þús á mánuði (Þægileg tala, og getur mjög oft verið svo há). Á 8 árum er það 8.4 milljónir.
Það er semsagt 8.4milljónir sem greiðast aukalega inn á óverðtryggða lánið, fyrir utan allt sem sparast í vexti, þar sem höfuðstóllinn hefur lækkað.
Svo hrópar fólk halelúja fyrir óverðtryggðu, eins og það sé ástæðan. Nei, fólkið borgaði einfaldlega miklu meira á mánuði og er af þeim sökum að njóta lækkunar á höfuðstól.

Annars varðandi lengd á föstum vöxtum, þá er það lengsta sem ég hef séð er 5 ár, sem er full stutt tímabil fyrir fasteignalán.

Eins og ég túlka þetta, þá eru sérfræðingar sem vinna hjá þessum stofnunum sem ákvarða hvaða föstu vexti þeir bjóða upp á, og þeir svo sannarlega vilja græða á því.
Svo í raun ertu að taka veðmál við þessa sérfræðinga um að þetta endi á að vera ódýara en að hafa breytilega vexti

Ég er annars smá litaður af þessu.
Ég tók óverðtryggt lán með 5 ára föstum vöxtum árið 2014. Þá voru þeir 7.7% (lægsta sem var til þá). Eftir 2 ár voru þessir vextir komnir niður í 5.7% og mínir vextir voru áfram 7.7%. Til að bæta gráu ofan á svart þá var 1% uppgreiðslugjald á þessu, eingöngu útaf því að þetta voru fastir vextir.

En það svosem skipti engu máli, það sem skipti raunverulega máli þar að ég kom mér inn á fasteignamarkaðinn á heldur betur góðum tíma. Fasteignaverð síðan þá hefur heldur betur tekið mikinn kipp. Svo ég er bara ánægður með að hafa tekið stökkið þarna

Árið 2016 tek ég svo verðtryggt lán með breytilegum vöxtum. Síðan þá hafa mínir vextir lækkað um sirka 0.7%. Í þessum útreikningi munar alveg svakalega mikið um þessi brot af prósenti.