Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Allt utan efnis

machinefart
Ofur-Nörd
Póstar: 260
Skráði sig: Þri 19. Ágú 2014 12:23
Reputation: 24
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf machinefart » Sun 10. Jún 2018 02:20

Cascade skrifaði:
urban skrifaði:

Já þetta er allt gott og blessað, ég skil alveg útreikninginn sem að þú ert að koma frá þér.

En málið er að með óverðtryggðalánið geturu tekið með föstum vöxtum til allavega 5 ára jafnvel út lánstímann.

Með verðtryggða lánið í 18% verðbólgu ertu að bæta helvíti mikið á lánið, þú ert semsagt að bjarga þér hugsanlega þegar að það kemur, en það er ekki einsog þessi 18% verðbólga bara hverfi, þetta bætist allt á lánið hjá þér og gerir árin seinna bara ennþá erfiðari.

Það er einhver ástæða fyrir því að fólk hefur viljað losna við verðtrygginguna.

Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.



Segujum að munur á afborgun á verðtryggðu og óverðtryggðu sé 100þús á mánuði (Þægileg tala, og getur mjög oft verið svo há). Á 8 árum er það 8.4 milljónir.
Það er semsagt 8.4milljónir sem greiðast aukalega inn á óverðtryggða lánið, fyrir utan allt sem sparast í vexti, þar sem höfuðstóllinn hefur lækkað.
Svo hrópar fólk halelúja fyrir óverðtryggðu, eins og það sé ástæðan. Nei, fólkið borgaði einfaldlega miklu meira á mánuði og er af þeim sökum að njóta lækkunar á höfuðstól.

Annars varðandi lengd á föstum vöxtum, þá er það lengsta sem ég hef séð er 5 ár, sem er full stutt tímabil fyrir fasteignalán.

Eins og ég túlka þetta, þá eru sérfræðingar sem vinna hjá þessum stofnunum sem ákvarða hvaða föstu vexti þeir bjóða upp á, og þeir svo sannarlega vilja græða á því.
Svo í raun ertu að taka veðmál við þessa sérfræðinga um að þetta endi á að vera ódýara en að hafa breytilega vexti

Ég er annars smá litaður af þessu.
Ég tók óverðtryggt lán með 5 ára föstum vöxtum árið 2014. Þá voru þeir 7.7% (lægsta sem var til þá). Eftir 2 ár voru þessir vextir komnir niður í 5.7% og mínir vextir voru áfram 7.7%. Til að bæta gráu ofan á svart þá var 1% uppgreiðslugjald á þessu, eingöngu útaf því að þetta voru fastir vextir.

En það svosem skipti engu máli, það sem skipti raunverulega máli þar að ég kom mér inn á fasteignamarkaðinn á heldur betur góðum tíma. Fasteignaverð síðan þá hefur heldur betur tekið mikinn kipp. Svo ég er bara ánægður með að hafa tekið stökkið þarna

Árið 2016 tek ég svo verðtryggt lán með breytilegum vöxtum. Síðan þá hafa mínir vextir lækkað um sirka 0.7%. Í þessum útreikningi munar alveg svakalega mikið um þessi brot af prósenti.


Mér finnst þetta góður punktur með að greiða inn á lánið "hækkun höfuðstóls". Þannig enda verðtryggð lán töluvert hagstæðari - háð því að vera með engar kvaðir á uppgreiðslu. Þá endar veðmálið nákvæmlega eins og þú segir á að snúast um verðbólgu til 5 ára í raun.

Varðandi að 5 ár sé full stutt tímabil fyrir fasteignalán, þá er ég ekki viss um að ég sé sammála því. Það þarf hinsvegar hver og einn að horfa rosalega mikið á akkúrat þennan punkt - hvað er lánið mitt til langs tíma og velja sér það sem hámarkar eignarmyndum á þeim tíma. Allt of margir sem eru að stíga fyrstu skref á fasteignamarkaði og eru að kaupa sér eign sem er aldrei að fara að endast þeim meira en 5 ár hegða sér og taka ákvarðanir eins og þeir verði með sama lán næstu 40 árin.
Ég keypti mína fyrstu eign fyrir 4 árum, er núna að flytja í næstu eign, ofan á það er ég búinn að endurfjármagna á síðustu 4 árum. Ég býst við að búa á nýja staðnum í 5-10 ár og finnst ekkert ólíklegt ég endurfjármagni á þeim tíma. Í mínu tilfelli eru því 5 ár bara væntur líftími láns og óþarfi að vera að horfa eitthvað lengra. Jafnframt er lánið tekið til 10 ára þannig það endist amk aldrei lengur en það þá.



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Sun 10. Jún 2018 04:40

Cascade skrifaði:
Árið 2016 tek ég svo verðtryggt lán með breytilegum vöxtum. Síðan þá hafa mínir vextir lækkað um sirka 0.7%. Í þessum útreikningi munar alveg svakalega mikið um þessi brot af prósenti.


"árið 2016" er alveg svaka keyword þarna.
Semsagt ca 20 mánuðir síðan.

Alveg hvað er sagt á þessum þræði, ekki reikna með því að verðtryggða lánið þitt haldi sömu kjörum og það gerir á þessum ca 20 mánuðum nema að lánið þitt sé bara til ca 20 mánaða í viðbót.

Íbúðarlán eru yfirleitt tekin til (algerlega) lágmark 15 ára, líklegast (eftir íbúðarverði, semsagt upphæð lánsins) til ca 25-40 ára, ekki 2 ára.

Þú getur bara því miður ekki, miðað við söguna, reiknað með því að verðtryggða lánið þitt haldi áfram vaxtalækkun og ekki gleyma því að ef að vextirnir á verðtryggða láninu þínu eru að lækka, þá eru líka óverðtryggðu vextirnir líka að lækka.

Ég segi bara enn og aftur, það er ástæða fyrir því að fólk sem að er búið að díla við þessi verðtryggðu lán í gegnum tíðina vili losna við þau, það er ástæða fyrir þvi að erlendum bönkum þeki þessi lán alveg gersamlega út í hött.

En hey, ef að þú vilt taka áhættuna, ekkert mál, þetta eru jú þínir peningar en ekki mínir.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Sun 10. Jún 2018 04:59

machinefart skrifaði: Varðandi að 5 ár sé full stutt tímabil fyrir fasteignalán ... (og restin það sem að hann sagði)


Vissulega er þetta alveg valid punktur, en það breytir því ekki að ef að þú ert að taka lán til 20 ára, þá þarftu að gera ráð fyrir því að geta ráðið við afborganir af því, þrátt fyrir að þú "vitir" að þú verðir ekki nema í 5 ár þar, þú ert jú ekki að taka lán til 5 ára heldur 20 ára.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

dori
Besserwisser
Póstar: 3435
Skráði sig: Fim 12. Feb 2009 10:46
Reputation: 92
Staða: Tengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf dori » Sun 10. Jún 2018 08:23

urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Sun 10. Jún 2018 08:45

dori skrifaði:
urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.


Þetta er vissulega alveg valid punktur, ég geri einmitt fastlega ráð fyrir því að vextir á óverðtryggðu komi til með að hækka í verðbólguskoti, enda er þá lánveitandi bara að tryggja sjálfan sig.
Ég held bara (held algert keyword) að það sé alltaf betra en verðtryggt.

Allavega yrði það mitt val.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 659
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 21
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Sun 10. Jún 2018 12:59

Eg er alveg með það a hreinu að minir verðtryggðu vextir eiga eftir að hækka.

En það er alveg jafn klárt mál að óverðtryggðu vextirnir munu hækka jafn mikið

Öll þau skipti sem eg hef skoðað vexti síðustu 4 ár þa hafa alltaf verðtryggðir+verðbólga verið lægri en þeir óverðtryggðu

Eina sem þú græðir a mínu mati a fostum óverðtryggðu er að ef þú ert það heppinn að það yrði akkurat hrun i þessu fasta bili
Svo þegar það bil klarast er eflaust erfitt að endurfjarmagna og dúndur vextir/afborganir eftir það




Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 659
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 21
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Sun 10. Jún 2018 13:02

dori skrifaði:
urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.


Hafi lanin verið sambærileg, gæti ekki verið að þessi með lanið sem lækkaði hafi borgað 7 milljonum meira?
Er það þa ekki mjog eðlilegt að það hafi lækkað meira

Þessi lan hefðu hagað ser næstum eins hafi baðir aðilar borgað jafn mikið a manuði, miðað við að lansupphæð hafi verið svipuð



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Sun 10. Jún 2018 18:36

Cascade skrifaði:
dori skrifaði:
urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.


Hafi lanin verið sambærileg, gæti ekki verið að þessi með lanið sem lækkaði hafi borgað 7 milljonum meira?
Er það þa ekki mjog eðlilegt að það hafi lækkað meira

Þessi lan hefðu hagað ser næstum eins hafi baðir aðilar borgað jafn mikið a manuði, miðað við að lansupphæð hafi verið svipuð

Vissulega hef ég ekki upplýsingar um þessi lán þeirra.

En gefum okkur að sá sem að hafi verið með óverðtryggða hafi einfaldlega borgað 7 milljónum meira af láninu en sá sem að var með það óverðtryggða, ekkert mál að gera ráð fyrir því, þá er einmitt alveg eðlilegt að það hafi lækkað meira.

Hitt lánið lækkaði bara akkurat ekki neitt, það hækkaði um þessa sömu upphæð, við verðum nú að gera ráð fyrir því að sá með verðtryggða hafi borgað af láninu á þessum tíma líka og það hækkaði samt um 7 millur.

En vissulega vitum við ekki tölurnar á bak við þetta.

Það kemur samt engum sem að hefur verið með verðtryggt lán á óvart að það hækki.
Það kemur heldur engum á óvart að óvertryggð lán lækki.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


machinefart
Ofur-Nörd
Póstar: 260
Skráði sig: Þri 19. Ágú 2014 12:23
Reputation: 24
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf machinefart » Sun 10. Jún 2018 19:50

urban skrifaði:
Cascade skrifaði:
dori skrifaði:
urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.


Hafi lanin verið sambærileg, gæti ekki verið að þessi með lanið sem lækkaði hafi borgað 7 milljonum meira?
Er það þa ekki mjog eðlilegt að það hafi lækkað meira

Þessi lan hefðu hagað ser næstum eins hafi baðir aðilar borgað jafn mikið a manuði, miðað við að lansupphæð hafi verið svipuð

Vissulega hef ég ekki upplýsingar um þessi lán þeirra.

En gefum okkur að sá sem að hafi verið með óverðtryggða hafi einfaldlega borgað 7 milljónum meira af láninu en sá sem að var með það óverðtryggða, ekkert mál að gera ráð fyrir því, þá er einmitt alveg eðlilegt að það hafi lækkað meira.

Hitt lánið lækkaði bara akkurat ekki neitt, það hækkaði um þessa sömu upphæð, við verðum nú að gera ráð fyrir því að sá með verðtryggða hafi borgað af láninu á þessum tíma líka og það hækkaði samt um 7 millur.

En vissulega vitum við ekki tölurnar á bak við þetta.

Það kemur samt engum sem að hefur verið með verðtryggt lán á óvart að það hækki.
Það kemur heldur engum á óvart að óvertryggð lán lækki.


Pointið er, þú getur bara borið saman lán með sömu greiðslubyrði... eða að þú berð saman lán með lægri greiðslubyrði þar sem þú greiðir svo aukalega inn á höfuðstólinn. Heildar greiðsla í mánuði þarf að vera sú sama til þess að lán séu sambærileg. Ef þú berð þetta saman þanig, þá endar þetta einfaldlega á að vera spurning hvort vextir+verðbólga hafi verið hærra eða lægra en föstu vextir óverðtryggðs.

Það skiptir engu máli hvort hlutur fari skv skilgreiningu "inn á höfuðstól eða ekki" ef þú horfir á stóru myndina. Þú horfir einfaldlega á "hvað lækkaði höfuðstóllinn mikið þennan mánuðinn". Tökum verðtryggt lán með 3% vöxtum og segjum að það sé 2% verðbólga, þú skuldar 20 milljónir. Af þessu láni þá borgarðu 50.000 í vexti, 33.000 "fer aftan á höfuðstól" í gefnum mánuði. Ef afborgunin er 200.000, þá greiðirðu 200.000-50.000-33.000 niður af höfuðstólnum. Ef þú ert með óverðtryggt lán með 6% vöxtum greiðirðu 100.000 í vexti og með afborgun í 200.000 greiðirðu 200.000-100.000 af höfuðstól. Hér se´st að þó höfuðstóllinn hafi hækkað þennan mánuðinn, þá varð nettó lækkun höfuðstóls samt meiri!

Ef við horfum á aðstæður í dag, þá er það greinilegt að verðtryggðu lánin eru hagstæðari ef afborganir eru sambærilegar. Með því að velja óverðtryggt með föstum vöxtum í X erum við effectively að veðja á það að verðbólga á næstu X árum muni hækka það mikið að óverðtryggða taki fram úr. Óverðtryggt með breytilega vexti meikar sennilega aldrei sense út frá þessu.

Þetta er eye opening fyrir mig, ég hafði ekki hugsað þetta svona, en tölurnar ljúga ekki! Ég er hinsvegar svo svartsýnn að ég treysti því engan veginn að allt fari ekki í fokk á næstu 5 árum hehe :) Þó bankarnir og þeirra sérfræðingar meti þetta öðruvísi :)



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Sun 10. Jún 2018 21:30

machinefart skrifaði:
urban skrifaði:
Cascade skrifaði:
dori skrifaði:
urban skrifaði:Mér persónulega finnst dæmið hjá isr og g0tlife segja allt sem að segja þarf.
Annar lækkaði lánið sitt um 7 millur á 6 árum með afborgunum á meðan að hinn borgaði af því í 9 ár og það hækkaði um 7 millur.

Algjörlega. Samt eitt til að hafa í huga. Þetta er í mjög mismunandi árferði, það hefur ekki ennþá (blessunarlega) komið reynsla á það hvernig þessi óverðtryggðu lán munu þróast þegar það kemur verðbólguskot. Miðað við hvernig bankarnir hafa hegðað sér í gegnum tíðina býst ég við einhverri frumlegri leið til að vera ömurlegir og koma kostnaðinum yfir á aðra.


Hafi lanin verið sambærileg, gæti ekki verið að þessi með lanið sem lækkaði hafi borgað 7 milljonum meira?
Er það þa ekki mjog eðlilegt að það hafi lækkað meira

Þessi lan hefðu hagað ser næstum eins hafi baðir aðilar borgað jafn mikið a manuði, miðað við að lansupphæð hafi verið svipuð

Vissulega hef ég ekki upplýsingar um þessi lán þeirra.

En gefum okkur að sá sem að hafi verið með óverðtryggða hafi einfaldlega borgað 7 milljónum meira af láninu en sá sem að var með það óverðtryggða, ekkert mál að gera ráð fyrir því, þá er einmitt alveg eðlilegt að það hafi lækkað meira.

Hitt lánið lækkaði bara akkurat ekki neitt, það hækkaði um þessa sömu upphæð, við verðum nú að gera ráð fyrir því að sá með verðtryggða hafi borgað af láninu á þessum tíma líka og það hækkaði samt um 7 millur.

En vissulega vitum við ekki tölurnar á bak við þetta.

Það kemur samt engum sem að hefur verið með verðtryggt lán á óvart að það hækki.
Það kemur heldur engum á óvart að óvertryggð lán lækki.


Pointið er, þú getur bara borið saman lán með sömu greiðslubyrði... eða að þú berð saman lán með lægri greiðslubyrði þar sem þú greiðir svo aukalega inn á höfuðstólinn. Heildar greiðsla í mánuði þarf að vera sú sama til þess að lán séu sambærileg. Ef þú berð þetta saman þanig, þá endar þetta einfaldlega á að vera spurning hvort vextir+verðbólga hafi verið hærra eða lægra en föstu vextir óverðtryggðs.

Það skiptir engu máli hvort hlutur fari skv skilgreiningu "inn á höfuðstól eða ekki" ef þú horfir á stóru myndina. Þú horfir einfaldlega á "hvað lækkaði höfuðstóllinn mikið þennan mánuðinn". Tökum verðtryggt lán með 3% vöxtum og segjum að það sé 2% verðbólga, þú skuldar 20 milljónir. Af þessu láni þá borgarðu 50.000 í vexti, 33.000 "fer aftan á höfuðstól" í gefnum mánuði. Ef afborgunin er 200.000, þá greiðirðu 200.000-50.000-33.000 niður af höfuðstólnum. Ef þú ert með óverðtryggt lán með 6% vöxtum greiðirðu 100.000 í vexti og með afborgun í 200.000 greiðirðu 200.000-100.000 af höfuðstól. Hér se´st að þó höfuðstóllinn hafi hækkað þennan mánuðinn, þá varð nettó lækkun höfuðstóls samt meiri!

Ef við horfum á aðstæður í dag, þá er það greinilegt að verðtryggðu lánin eru hagstæðari ef afborganir eru sambærilegar. Með því að velja óverðtryggt með föstum vöxtum í X erum við effectively að veðja á það að verðbólga á næstu X árum muni hækka það mikið að óverðtryggða taki fram úr. Óverðtryggt með breytilega vexti meikar sennilega aldrei sense út frá þessu.

Þetta er eye opening fyrir mig, ég hafði ekki hugsað þetta svona, en tölurnar ljúga ekki! Ég er hinsvegar svo svartsýnn að ég treysti því engan veginn að allt fari ekki í fokk á næstu 5 árum hehe :) Þó bankarnir og þeirra sérfræðingar meti þetta öðruvísi :)


Já auðvitað þarf að bera saman sömu tölur, en það er samt 14 milljóna króna munur á þessum dæmum og bæði lánin voru undir 20 milljónum.
Annar tók 10 millur að láni og 9 árum seinna skuldar hann 17 millur.

Það er alveg augljóst að höfuðstóllinn hjá honum var ekki að lækka, hann skuldaði 70% meira en hann tók að láni.

Jú vissulega er staðan einsog hún er núna mun betri fyrir verðtryggt, mér fynnst fólk bara rosalega kærulaust ef að það ætlar að reikna með því að staðan haldist eins eða að það verði stanslaust góðæri.

Þess vegna byrjaði ég nú á því að ég myndi aldrei gera ráð fyrir 2% verðbólgu á langtíma láni, ef ég væri að taka lán í dag sem að yrði verðtryggt, þá myndi ég alltaf gera ráð fyrir meðaltalsverðbólgu síðustu x árin, eins langt aftur og lánið er í framtíðinni.

Þrátt fyrir að hún sé 2% núna þá er meðaltalið síðustu 20 árin 4,5% ef að ég man rétt.
Fór í 18%+ fyrir innan við áratug og svo framvegis.

Það á eftir að koma hérna annað hrun, það er nær öruggt, það helst ekki endalaust góðæri hér á landi stanslaust, eða sagan sýnir að það gerir það ekki.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

rapport
Kóngur
Póstar: 5158
Skráði sig: Mán 27. Apr 2009 13:07
Reputation: 298
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf rapport » Sun 10. Jún 2018 22:53

Þessi markaður á Íslandi er svo kjánalegur, það er hellingur af lausnum til sem eru daglegt brauð erlendis en er ekki boðið uppá hérna heima.

- Tryggingu fyrir vanskilum vegna slysa, veikinda og örorku = tryggingafélagið tekur yfir afborganir á láninu á meðan veikindi/örorka varir. (skilda í SIngapúr og mörgum örðum löndum ef lánshlutfall er hátt)

- Kúlulán (er/var algengt í UK), eingöngu greiddir vextir af höfuðstól í 5-10 ára og svo er endurfjármagnað eða lán greitt upp.

Hérna gengur þetta út á það eitt að hirða eignina og selja ódýrt ef illa fer, setja fólk á hausinn, gjaldfella öll önnur lán þeirra og rukka svo ábyrgðamenn um alla upphæðina með kostnaði.

No. 1, 2, og 3 - Farið varlega í fasteignakaupum og það er betra að þenja sig ekki um of því að eins og vitað er þá er íslenska hagkerfið einstakla óstöðugt.




Tbot
vélbúnaðarpervert
Póstar: 943
Skráði sig: Þri 01. Nóv 2011 13:42
Reputation: 149
Staðsetning: Rvk
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Tbot » Mán 11. Jún 2018 08:51

Finnst nokkrir ekki átta sig á hvað verðtryggt er á móti óverðtryggðu.

Verðtryggt þýðir að viðkomandi miðast við vísitölur þannig að ef verðbóla er 4% þá er verðtrygging 4% á upphæðina og síðan bætast við vextir.
=> jafngreiðslu lán, hlustfallslega alltaf sama upphæð.

óverðtryggt er bara ein tala þar sem búið er að steypa saman verðbólgu/verðtryggingu og vöxtum, þessi tala er ágiskun bankans á framtíðina.
=> Há greiðslubyrgði í fyrrihluta en lækkar stöðugt eftir því sem líður.

Ágæt tala til að miða við þegar reikna á greiðslugetu er dagvinnulaun, því yfirvinna er rokkandi. Aldrei að miða við hæsta launaseðil.


Ein besta fjárfesting er að borga inn á höfuðstól. Því lán eru alltaf með hærri vexti en vextirnir sem þú fær á þínar innstæður hjá bönkunum.



Skjámynd

rapport
Kóngur
Póstar: 5158
Skráði sig: Mán 27. Apr 2009 13:07
Reputation: 298
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf rapport » Mán 11. Jún 2018 17:58

Tbot skrifaði:Finnst nokkrir ekki átta sig á hvað verðtryggt er á móti óverðtryggðu.

Verðtryggt þýðir að viðkomandi miðast við vísitölur þannig að ef verðbóla er 4% þá er verðtrygging 4% á upphæðina og síðan bætast við vextir.
=> jafngreiðslu lán, hlustfallslega alltaf sama upphæð.

óverðtryggt er bara ein tala þar sem búið er að steypa saman verðbólgu/verðtryggingu og vöxtum, þessi tala er ágiskun bankans á framtíðina.
=> Há greiðslubyrgði í fyrrihluta en lækkar stöðugt eftir því sem líður.

Ágæt tala til að miða við þegar reikna á greiðslugetu er dagvinnulaun, því yfirvinna er rokkandi. Aldrei að miða við hæsta launaseðil.


Ein besta fjárfesting er að borga inn á höfuðstól. Því lán eru alltaf með hærri vexti en vextirnir sem þú fær á þínar innstæður hjá bönkunum.


Þetta er ekki rétt.

Það er hægt að fá bæði verðtryggð og óverðtryggð jafngreiðslulán.

Þú ert að lýsa muninum á jafngreiðsluláni og jöfnum afborgunum.


Jafnar afborganir = hver afborgun af 40 ára láni er 1/480 af höfuðstól + áfallnir vextir + áfallnar verðbætur.

Jafngreiðslulán = hver afborgun er reiknuð út = (höfuðstóll + áfallnir vextir + áfallnar verðbætur) / fjölda afborgana sem eftir eru.

Höfuðstóll jafngreiðslulána getur hækkað ef verðbólga hækkar umfram afborgun af höfuðstól



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Þri 12. Jún 2018 19:19

Þetta er alvöru dæmi um hvað verðtrygging getur gert.
Vissulega er ekki verið að borga af þessu háa upphæð, en það er búið að borga 21 gjalddaga, lánið var í 7.455.630 eftir það, nema áfallnar verðbætur eru 417.877 krónur, þannig að eftirstöðvar eru 7.873.507
Upprunaleg upphæð er 8.000.000

Vissulega er þetta lán búið að lækka á síðustu tæpu 2 árum, það er aftur á móti ekkert gefið að sú staða verði uppi í næsta mánuði miðað við hvað áfallnar verðbætur voru há upphæð í þessum mánuði
Mynd


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 659
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 21
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Þri 12. Jún 2018 19:31

Þetta eru annars skelfilega háir vextir, 4.2%
Aðrir eru komnir í um 2.5%

Þú getur einfaldlega reiknað með 2% eða 2.5% verðbólgu og lagt það aukalega inn á mánuði
2.5% af 8millum er 200þús, sem gerir tæplega 17þús á mánuði.

Með því að leggja það aukalega inn á lánið í hverjum mánuði þá myndi þetta haga sér eins og óverðtryggt lán og lækka í hverjum mánuði. Þvílíkir galdrar



Skjámynd

mind
</Snillingur>
Póstar: 1050
Skráði sig: Fim 12. Des 2002 09:21
Reputation: 24
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf mind » Þri 12. Jún 2018 19:33

Bara benda á eftir því sem ég veit best er íbúðalánasjóður með eina hæstu vaxtaprósentuna, ættirðu ekki að vera búinn að færa þetta í hagkvæmara lán?



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Þri 12. Jún 2018 19:56

Cascade skrifaði:Þetta eru annars skelfilega háir vextir, 4.2%
Aðrir eru komnir í um 2.5%

Þú getur einfaldlega reiknað með 2% eða 2.5% verðbólgu og lagt það aukalega inn á mánuði
2.5% af 8millum er 200þús, sem gerir tæplega 17þús á mánuði.

Með því að leggja það aukalega inn á lánið í hverjum mánuði þá myndi þetta haga sér eins og óverðtryggt lán og lækka í hverjum mánuði. Þvílíkir galdrar


Já með því að borga aukalega inná lánið þá lækkar það, þvílíkir galdrar.

417 þús hækkaði lánið samt um í þessum mánuði, 5% af lánsupphæðinni.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Þri 12. Jún 2018 19:57

mind skrifaði:Bara benda á eftir því sem ég veit best er íbúðalánasjóður með eina hæstu vaxtaprósentuna, ættirðu ekki að vera búinn að færa þetta í hagkvæmara lán?


Ég á þetta lán ekki, ég væri löngu búin að koma því í allavega óverðtryggt.
Ég veit það einfaldlega að sá sem að á þetta lán er ekkert sérstaklega vinsæll í bönkum.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !


Cascade
Tölvutryllir
Póstar: 659
Skráði sig: Lau 04. Des 2004 00:02
Reputation: 21
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf Cascade » Þri 12. Jún 2018 20:19

urban skrifaði:
Cascade skrifaði:Þetta eru annars skelfilega háir vextir, 4.2%
Aðrir eru komnir í um 2.5%

Þú getur einfaldlega reiknað með 2% eða 2.5% verðbólgu og lagt það aukalega inn á mánuði
2.5% af 8millum er 200þús, sem gerir tæplega 17þús á mánuði.

Með því að leggja það aukalega inn á lánið í hverjum mánuði þá myndi þetta haga sér eins og óverðtryggt lán og lækka í hverjum mánuði. Þvílíkir galdrar


Já með því að borga aukalega inná lánið þá lækkar það, þvílíkir galdrar.

417 þús hækkaði lánið samt um í þessum mánuði, 5% af lánsupphæðinni.


Lánið hefur hækkað um 417 þús frá upphafi. Sem er vísitölubreytingin 428,2 sem var talan þegar lánið var tekið upp í 452,2 sem hún er í dag. þetta er um 5.6%

Hér geturu séð nýjustu vísitölubreytingar:
https://www.hagstofa.is/utgafur/frettas ... -mai-2018/

Þarna hækkaði hún úr 452 upp í 452,2 sem er um 0.044%, svo hefur lánið hækkað um sirka 0.044 % i þessum manuði, eða sirka 3.300kr
Síðast breytt af Cascade á Þri 12. Jún 2018 20:22, breytt samtals 2 sinnum.



Skjámynd

mind
</Snillingur>
Póstar: 1050
Skráði sig: Fim 12. Des 2002 09:21
Reputation: 24
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf mind » Þri 12. Jún 2018 20:19

urban skrifaði:Ég á þetta lán ekki, ég væri löngu búin að koma því í allavega óverðtryggt.
Ég veit það einfaldlega að sá sem að á þetta lán er ekkert sérstaklega vinsæll í bönkum.

Lífeyrissjóður væri eflaust fyrri kostur. En hey allavega á viðkomandi fasteign það er meira en helmingurinn af leiðinni :D



Skjámynd

rapport
Kóngur
Póstar: 5158
Skráði sig: Mán 27. Apr 2009 13:07
Reputation: 298
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf rapport » Þri 12. Jún 2018 20:34

urban skrifaði:Þetta er alvöru dæmi um hvað verðtrygging getur gert.
Vissulega er ekki verið að borga af þessu háa upphæð, en það er búið að borga 21 gjalddaga, lánið var í 7.455.630 eftir það, nema áfallnar verðbætur eru 417.877 krónur, þannig að eftirstöðvar eru 7.873.507
Upprunaleg upphæð er 8.000.000

Vissulega er þetta lán búið að lækka á síðustu tæpu 2 árum, það er aftur á móti ekkert gefið að sú staða verði uppi í næsta mánuði miðað við hvað áfallnar verðbætur voru há upphæð í þessum mánuði
Mynd


Hvernig heldur þú að þetta endi?

Það er loksins kominn tími fyrir mig að fara endurfjármagna


lán1.JPG
lán1.JPG (84.63 KiB) Skoðað 453 sinnum



Skjámynd

urban
Stjórnandi
Póstar: 3193
Skráði sig: Mán 06. Des 2004 01:26
Reputation: 243
Staðsetning: Undir hægra megin
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf urban » Þri 12. Jún 2018 21:32

Cascade skrifaði:
urban skrifaði:
Cascade skrifaði:Þetta eru annars skelfilega háir vextir, 4.2%
Aðrir eru komnir í um 2.5%

Þú getur einfaldlega reiknað með 2% eða 2.5% verðbólgu og lagt það aukalega inn á mánuði
2.5% af 8millum er 200þús, sem gerir tæplega 17þús á mánuði.

Með því að leggja það aukalega inn á lánið í hverjum mánuði þá myndi þetta haga sér eins og óverðtryggt lán og lækka í hverjum mánuði. Þvílíkir galdrar


Já með því að borga aukalega inná lánið þá lækkar það, þvílíkir galdrar.

417 þús hækkaði lánið samt um í þessum mánuði, 5% af lánsupphæðinni.


Lánið hefur hækkað um 417 þús frá upphafi. Sem er vísitölubreytingin 428,2 sem var talan þegar lánið var tekið upp í 452,2 sem hún er í dag. þetta er um 5.6%

Hér geturu séð nýjustu vísitölubreytingar:
https://www.hagstofa.is/utgafur/frettas ... -mai-2018/

Þarna hækkaði hún úr 452 upp í 452,2 sem er um 0.044%, svo hefur lánið hækkað um sirka 0.044 % i þessum manuði, eða sirka 3.300kr


Já þetta átti auðvitað að vera "er búið að hækka um í þessum mánuði"
Það er líka innan við 2 ár búin af 20 ára lánstíma.


Heyrðu þú ert bara alls ekkert svo óvitlaus !

Skjámynd

DaRKSTaR
Tölvutryllir
Póstar: 610
Skráði sig: Þri 08. Apr 2003 04:01
Reputation: 14
Staðsetning: Akureyri
Hafðu samband:
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf DaRKSTaR » Mið 13. Jún 2018 00:40

margir séu ekki að skilja verðtrygginguna.. málið er þegar einhver lánar þér í 40 ár fyrir íbúð þá ætlast sá sami til þess að hann geti keypt sér eins íbúð eftir 40 ár.. annað sem er með verðtrygginguna, þú ert að borga vissa % af launum í dag, þú getur verið handviss að þú ert að greiða sömu % af launum eftir 10 ár af láninu.

ef fólk horfir á fasteignarverð þá segir sig sjálft ef einhver myndi lána þér 40 milljónir í dag með einhverja smá vexti að hann myndi tapa allverulega á því vegna þess hvað húsnæði hækkar í verði hérna.. bróðir minn kaupir sér einbílishús fyrir 18 árum á 10.4 í dag er það metið á um 60 milljónir, þannig að upprunalegt kaupverð myndi rétt duga fyrir lámarksútborgun í dag.

svo kemur hitt upp á móti, þú ert að greiða í dag mjög mikið hvern mánuð af óverðtryggðu láni, ef þú tækir verðtryggt og myndir leggja til hliðar í 10 ár mismuninn á útborgun og borga síðann inn á lánið eftir 10 ár stæðir þú í sömu stöðu á sá sem var með óverðtryggða lánið, væru ekki verðtryggð leifð á íslandi þá hugsa ég að stór hluti fólks hefði ekki greiðslubyrgði til að geta keypt sér húsnæði.


I7 4790k @4.0Ghz | TT Water Extreme | Gigabyte Z97X G1 Gaming Black edition | Mushkin Blackline 16gb @1866mhz | Gigabyte GTX 980 G1 Gaming | Thermaltake Chaser MK-1 | 120gb Mushkin Chronos | TT 850w Grand | Benq 2765HT | Azio Mech 5 | Logitech G502 | Turtle Beach PX5 | Win 8.1 Enterprise


machinefart
Ofur-Nörd
Póstar: 260
Skráði sig: Þri 19. Ágú 2014 12:23
Reputation: 24
Staða: Ótengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf machinefart » Mið 13. Jún 2018 01:14

urban skrifaði:Þetta er alvöru dæmi um hvað verðtrygging getur gert.
Vissulega er ekki verið að borga af þessu háa upphæð, en það er búið að borga 21 gjalddaga, lánið var í 7.455.630 eftir það, nema áfallnar verðbætur eru 417.877 krónur, þannig að eftirstöðvar eru 7.873.507
Upprunaleg upphæð er 8.000.000

Vissulega er þetta lán búið að lækka á síðustu tæpu 2 árum, það er aftur á móti ekkert gefið að sú staða verði uppi í næsta mánuði miðað við hvað áfallnar verðbætur voru há upphæð í þessum mánuði
Mynd


Verðtrygging + lág greiðslubyrði er blekkjandi, vissulega. Verðtryggingin gerði ekkert sérstaklega mikið hérna. Þú ert bara ekki að borga neitt inn á lánið...

Ég tók lán á svipuðum tíma, óverðtryggðir vextir sem buðust þarna voru rúm 7% (það er ekki langt síðan þeir lækkuðu í það sem þeir eru í dag - og í dag eru óverðtryggðir vextir líka þannig að ég myndi persónulega veðja á þá, þeir eru það lágir að "the worst that can happen" er bara svo svakalega lág upphæð).

Við erum reyndar að bera saman lánið þitt sem er með hörmulega vexti, miklu verri vexti heldur en bjóðast hjá öllum öðrum lánastofnunum sennilega, við þetta óverðtryggða lán - raunveruleikinn var nær því að munurinn var 3.5% en gefum okkur þessi 3% sem eru þarna.

Ef þú hefðir verið með óverðtryggt lán þá hefðirðu borgað á þessum 20 mánuðum c.a. 400.000 meira í vexti - og já þú hefðir spornað við þessari rúmu 400.000 króna höfuðstóls hækkun... basically - þú hefðir getað borgað þessar 20 þúsund meira á mánuði beint inn á höfuðstól og verið á sama stað.

Eða ef við tæklum dæmið öðruvísi og horfum á sömu greiðslubyrði á 7% mánaðarlegum vöxtum væru mánaðarlegir vextir í 46 þúsund krónum, greiðslubyrðin er 52.000, þú værir að greiða 6.000 krónur á mánuði niður af höfuðstól, 20*6 = 120.000 og lánið stæði í.... viti menn.... c.a. 7.880.000 krónum!

Það er mjög algengt að fólk að stíga sín fyrstu skref bera saman lán þannig að þau hafa lánstímann fastan. Þetta er ekki flókið, ef þú gerir það þá munu lánin með hæstu greiðslubyrði alltaf koma betur út. Berið saman lán með jafna greiðslubyrði.

Raunveruleikinn er að ef þú greiðir ekki af láninu þínu þá lækkar það ekki!

Okok, ég veit það kemur "hvað ef lánið hækkar" - basically ef lánið þitt hækkaði þá varstu að borga svo lítið af því að þú hefðir ekki einu sinni ofan af bara vaxtar hlutanum af óverðtryggðu láni - þannig fékkstu "lánað" fyrir því sem vantaði upp á.

Besti punkturinn sem hefur komið hérna er að það eru sérfræðingar í bankanum og lánastofnunum sem sitja yfir og reikna út, velja óverðtryggða vexti þannig að bankinn kemur jafn vel eða betur út á því að lána þér óverðtryggt - með því að velja óverðtryggt þá erum við að veðja á móti þessum sérfræðingum. En hey, það má vissulega segja að það eru nú bara rétt rúm 10 síðan þeir höfðu síðast virkilega rangt fyrir sér :)

Ég vil helst forðast það að segja "þetta er málið", "þetta er miklu réttara en þetta". Mín skoðun er einfaldlega að þetta er allt mjööög svipað og ég sé ekki að ég hafi rangt fyrir mér - tölurnar segja það ekki. Á endanum er þetta einföld stærðfræði og alveg sama hversu oft einhver kemur með conceptional útskýringar á því hvað verðbólga felur í sér eða einhver "real world examples". Þetta er bara stærðfræði - og jú verðtrygging á láni getur kannski "gert" það að hún getur blekkt einhvern til að taka lán sem er stærra heldur en hann raunverulega ræður við, og þá er hann að "taka lán fyrir vaxtagreiðslunum" á meðan lánið er að hækka.

Ef þú átt bara efni á jafngreiðslu verðtryggðu til 40 ára þá áttu ekki efni á húsinu :)



Skjámynd

dori
Besserwisser
Póstar: 3435
Skráði sig: Fim 12. Feb 2009 10:46
Reputation: 92
Staða: Tengdur

Re: Óverðtryggt Íbúðalán hugleiðing

Pósturaf dori » Mið 13. Jún 2018 10:29

machinefart skrifaði:Þetta er bara stærðfræði - og jú verðtrygging á láni getur kannski "gert" það að hún getur blekkt einhvern til að taka lán sem er stærra heldur en hann raunverulega ræður við, og þá er hann að "taka lán fyrir vaxtagreiðslunum" á meðan lánið er að hækka.

Ef þú átt bara efni á jafngreiðslu verðtryggðu til 40 ára þá áttu ekki efni á húsinu :)

Verðtryggt jafngreiðslulán er veðmál um að þú verðir í betri stöðu í lífinu eftir sirka hálfan lánstímann en þú ert núna. Það er veðmál sem gengur oftast upp en alls ekki alltaf og þegar það gengur ekki upp ertu fucked. Flest þessi "ömurlega ósanngjörnu lán" sem maður sér greiðsluseðla af eru 40 ára verðtryggð jafngreiðslulán (þetta sem urban setti inn mynd af en á ekki sjálfur er reyndar til 20 ára en rosalega lág upphæð).

Þarna er einmitt punkturinn sem þú komst með síðast. Það eru of margir sem þurfa að spenna bogann alla leið og eina leiðin til að eiga efni á því er með þessum ógeðslegu lánum sem fólk (greinilega) skilur ekki alveg. Íbúðaverð er bara allt of hátt (m.v. laun margra). En það má hins vegar ekki læka mikið án þess að þeir sem hafa tekið lán upp í topp til að eiga efni á íbúð lendi í vandræðum sem hefur þá líklega ruðningsáhrif á fullt af fleira fólki. Svo mikið lose-lose dæmi, það væri mjög gaman að sjá einhvern stjórnmálaflokk vera með raunhæfa útpælda lausn á þessum húsnæðisvanda sem er hérna.